【今周刊1240期】房市新狂潮


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2020/09/23第690期
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熱錢下的房市新狂潮!
龜山、竹北、安南、楠梓...直擊全台廠區搶人下的搶房實錄
股神巴菲特的「價值投資」神主牌恐被她顛覆
這位「女股神」如何在5個月內讓旗下基金淨值翻倍?
 
   
封面故事
   
熱錢下的房市新狂潮!
龜山、竹北、安南、楠梓...直擊全台廠區搶人下的搶房實錄
今周刊•撰文:今周刊編輯團隊

近年國內在少子化等趨勢下,即使是人口相對稠密的都會區,學校能不減班、不併校已屬不錯;但在南台灣的一處臨海小村,居然還能有全新的中學、國小成立,背後如果沒有十足的人口移入強大動力,是不可能達成的。

這所新成立的學校,就是位在台南市安南區的「九份子國中小」,新學校預計明年正式招生,國小一個年級開4班,國中一個年級開6班,還附設2班幼兒園。

「九份子重劃區」,一個連許多台南在地人都沒聽過的靠海小村落,幾年前,這裡還是滿布魚塭的不毛之地,杳無人煙;如今,人口移入的強大動力,不僅催生全台罕見的全新國中小,而且已有超過10家的建商,在這個面積僅101公頃的重劃區插旗推案。

南科「點石成金」 臨海小村落變身房市熱點

9月中旬的南台灣,豔陽火熱得令人發燙,但九份子重劃區的房市,比陽光還要熾熱。工地正對九份子國中小校門口的住宅建案「水舞川」,此刻正為了明年3月交屋而積極趕工,該案建商泰嘉開發總經理曾穎君表示,臨海小村人氣、房市快速沸騰的根本原因,在於「我們有4成住戶,是來自南科的工程師……。」

其實,從九份子通往南科的快速道路至少還要5年才會通車,現在從九份子開車到南科,車程約30分鐘,交通談不上便利,但曾穎君解釋,南科工程師在擠爆了園區所在地的善化之後,已經把目光瞄準了九份子這樣的全新重劃區。這裡,全區不見一根電線桿,也是第一個生態低碳親水示範區。

自高雄來的泰嘉開發,是九份子目前推案最大的建商,計畫在這裡打造一期到八期的推案,前五期幾乎已經完售,才短短2年時間,每坪單價從15萬元直飆至22萬元。

離南科30分鐘車程之外的九份子尚且如此,更不用說南科所在地的善化區、新市區等。近期,善化區的房價漲幅近15五%,若單看房價,或許受到供給面多寡的影響,因為善化的推案量,已經從馬路上隨時可見一堆建案招牌領略一二,但若進一步看,這個人口數才剛躍升到5萬以上的小鎮,去年至今,已有約700筆的不動產交易量,可見善化的房市有多火熱。

南科是「小竹科」 全台工業區都是「小南科」

根據台南市戶政事務所資料顯示,近5年善化區不僅連年人口正成長超過1000人,且31歲到50歲的壯年人口比率,也從29%上升1個百分點;同樣的,九份子重劃區所處的安南區也和善化一樣同處「雙升區」,都是台灣極為罕見的情形。

據人力公司統計資料,目前南科的招募人數還有8萬人之多,許多公司處在「等無人」的狀態,搶人才大戰早就開打,顯見後續要添加的「柴火」(指人口繼續移入)還旺得很,台南的房地產肯定精采可期。

台南或許正在複製10年前的竹科樣貌,擴大來看,一群相對年輕、高所得、高學歷的人口,正從北部甚至國外飄洋回來,直接空降到中、南部許多工業區工作,而人口流動的影響,就像春天禾田裡翻動的土梗,由南到北的「新土壤」,也正在翻轉出全新的台灣。

台灣投資率創新高 工業區周遭房市熱絡是主力

這樣一個「新台灣」,如今最鮮明的展演櫥窗,就是相關腹地的房市熱度了。日前,國發會副主委鄭貞茂宣布,今年台灣投資率可望創下10年來的新高,來到23.44%。業者普遍解釋,這波從去年初啟動的投資熱潮,經過廠商近2年買地、建廠、招募員工等布局後,如今,進入到帶動工業區鄰近區域房市轉趨熱絡的階段,這也是低利率環境外,近年來,支撐台灣房市火熱的最大動力。

南科當然是其中最大亮點之一,但除了台南,還有台中的彰濱工業區,以及嘉義的馬稠後、朴子工業區,再如高雄楠梓加工出口區、桃園華亞科學園區等,都正隨著近年台商回流、外商來台投資所掀起的台灣民間投資大爆發,而開始出現質與量的改變。

根據《今周刊》委託世邦魏理仕(CBRE)所做的統計調查,去年1月至今,全台灣各大工業區可售土地、廠房的交易筆數,其中彰濱工業區的鹿港園區、線西園區囊括「全台工業區熱銷排行榜」的前一、二名,可見這裡廠商進駐的熱度有多高。

經濟部「投資台灣辦公室」最新統計顯示,從去年中美貿易戰開打後,至今台商回台投資金額已經超過1兆1000億元,這波大投資像無數顆種子散落在全台各地的工業區內,不是只有外界看到的台積電建廠,或是新竹、南部科學園區的熱絡,有更多不被注意,甚至鮮少聽過的工業區,都已經「廠」滿為患,延伸的效應帶動下,許多意想不到的改變,正在全台房市發生。

當台北豪宅帝寶打了73折,還不見得賣得掉,今年928檔期的推案,台北市比去年同期少了2成3,新北市也少了近1成,反觀台中、高雄都是正成長,一股「南熱北冷」的趨勢,正在形成中。

過去,「人口外移」、「少子化」也許是中南部房市始終萎靡不振的主因,但當這一波由投資熱潮啟動,帶動年輕人口遷入,穩定的需求基本面提升,是台灣南、北面貌正在快速調整,甚至翻轉的真實背景。

這是一股不能忽視的新力量,房市是所有產業的火車頭,當房市啟動,接下來,帶動當地經濟成長,一個全新的台灣,已在醞釀中。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1240 期 謝謝!)

股神巴菲特的「價值投資」神主牌恐被她顛覆
這位「女股神」如何在5個月內讓旗下基金淨值翻倍?
今周刊•撰文:乾隆來

靠著重押特斯拉大賺,凱薩琳.伍德的投資清單,頓時成為投資人爭相研究的發財祕笈,強大的威力甚至可能摧毀「價值投資」的神主牌。

今年4月股市寒風凜凜,《今周刊》推出〈電動車熱浪來了!〉封面專題,其中乾隆來專文探討「馬斯克喊特斯拉市值5000億美元」,特別點名最支持馬斯克的方舟投資(ARK Invest)執行長凱薩琳.伍德(Catherine Wood)。

凱薩琳在今年2月5日公布令人震驚的研究報告,認為特斯拉在2024年預期每股7000美元(去年12月底收盤418.2美元),保守估計1500美元、中位數估算2700美元、樂觀估計更可衝至1萬5000美元。凱薩琳認為,2019年營業額245.8億美元的特斯拉,到了2024年,將成為年營收2千億美元、銷量3百萬輛的霸主。

神準預估特斯拉目標價

凱薩琳年初的研究報告,當時讓一般投資大眾瞠目結舌,如今看來神準!她的「保守估計」每股1500美元在7月初就已突破。特斯拉股價在8月31日一股分拆為五股,分拆前一度來到每股2318.49美元歷史天價,凱薩琳的方舟投資旗艦基金ARKK等主動型指數基金重押特斯拉,短短5個月基金淨值翻倍,她名利雙收,被財經媒體戴上「女股神」的后冠。

「女股神」名號當然需要反覆驗證,而且明顯是衝著「股神巴菲特」而來,挑戰巴菲特,膽識要超強,八字得夠硬。

凱薩琳今年64歲,從1977年就讀南加大經濟系時就擔任資本集團研究員起算,已累積43年投資經驗。她的經歷很簡單、透明,在投資基金Jennison Associates18年,從研究員一直做到首席經濟師、基金經理人;1998年到2001年的千禧年泡沫時期,凱薩琳跳槽對沖基金Tupelo Capital Services。

規模不及波克夏 卻具殺傷力

網路泡沫破滅後,她擔任跨國資產管理公司聯博的投資長12年,2014年自立門戶,高舉「破壞式創新」的旗幟,創設方舟投資。

以管理資產規模來看,凱薩琳的方舟投資與巴菲特的波克夏完全不在同一等級,波克夏股票與現金加總超過5千億美元,而凱薩琳的旗艦ETF基金ARKK,公司官網公布的6月底淨資產是48億美元,即使歷經7、8月特斯拉暴漲,9月18日的基金淨值約85億美元。

方舟投資總共有五支投資主軸不同的主動型ETF、兩支被動型ETF。除了旗艦ARKK,鎖定「未來網路世界」的雲計算、大數據、電商基金ARKW略低於25億美元(以下均為9月18日收盤數值);鎖定「生物科技股」的ARKG淨值約21億美元;以「自動駕駛與機器人」為投資主題的ARKQ,淨值在過去2個月幾乎翻倍,卻只有6億美元;以「金融科技」為投資主軸的ARKF約6億美元;兩支被動型ETF為以3D列印為主軸的PRNT、專注在以色列新創科技公司的IZRL,加總淨值不到1億美元。

換言之,即使押寶1年暴漲8倍的大樂透股特斯拉,方舟投資管理的資產規模仍不到150億美元,這對才成立第7年的資產管理公司來說,是不得了的成就,但要用「規模」來挑戰股神巴菲特地位,凱薩琳還有很長的路要走。

但絕不能因規模而小看方舟投資的殺傷力,凱薩琳最令人矚目的,是將「破壞式創新」、「長期投資」與「上市股票」連結的投資理念。方舟投資官網首頁寫著「我們堅持破壞式創新投資」(We Invest Solely In Disruptive Innovation)、「幫助在上市股票尋找長期收益的投資者」(For investors seeking long-term growth in the public markets)。

過去在破壞式創新的領域,主角是新創公司與私募基金,追求短期倍數增長;但是凱薩琳認為,破壞式創新已經成為人類經濟活動的主軸,像亞馬遜、特斯拉,藉由不斷引進顛覆性的創新商業模型,改變人類經濟架構,因此投資界也必須產生像ARKK這樣的破壞式創新基金,她要顛覆傳統投資哲學,也包括一生謹守「價值投資」的老股神巴菲特。

今年5月,方舟基金推出一篇〈重新思考資產配置〉的論文,主張「創新力」是投資組合極為重要的元素,傳統投資理念過度強調現金流量、營收增長與獲利等,犯了「低估創新」的錯誤。

批傳統投資「低估創新力」

方舟投資的主張包括,他們預測目前符合破壞式創新的上市公司,總市值約6兆美元;到了2032年,這些擁有破壞式創新能力的公司,總市值將達到50兆美元(依據目前成長率及未來占GDP的比重推估),也就是未來12年,將持續創造21%的年複合成長率。忽視破壞式創新的傳統型投資基金(包括巴菲特),將面臨重大的持股不足(Under-allocation)的風險。

破壞式創新更造成企業生命週期的縮短,論文引用調研公司Innosight的統計,列入標普500指數中大型企業的生命週期,在1964年平均約33年,到2016年剩下24年,10年後,平均生命週期可能僅剩下12年!

方舟投資的報告說:「我們相信,在未來短短的10年內,標普500公司的組成,可能會徹底改變。」

這項宣告,對長期持股的老投資人是個不可忽視的警報,因為舊經濟的主要產業,包括金融、石化能源、汽車相關製造、電信、交通、龍頭藥廠及零售業,是目前標普500指數主要成分股,這些老公司都面臨創新技術的威脅。

例如方舟投資相信,「數位錢包」業者擁有雲計算、行動載具、人工智慧的技術,將會大幅搶走傳統商業銀行的存款,接受數位錢包的美國消費者人數已超越傳統銀行,未來數位錢包的業者市值不斷增長,而傳統銀行則會逐漸被刷出標普500指數之外。

方舟投資因此押注重金在數位支付公司SQUARE,這家公司今年存款餘額倍增,甚至聯邦政府的紓困補貼也使用它的平台支付,目前公司總市值已經達到684億美元,竟然超過高盛證券的670億美元,即將挑戰市值790億美元的摩根士丹利。

檢視方舟投資的核心持股,可以看到與巴菲特持股截然不同的組合,每一檔都來勢洶洶,想要顛覆舊秩序。

ARKK十大持股第一名是特斯拉,第二是基因檢測公司INVITAE,第三是數位支付公司SQUARE,還有兩家擁有CRISPR/Cas9基因療法專利與開發權的生技公司、影音串流大數據、房地產、大學教育、網路借貸及3D列印公司。

網路泡沫、金融海嘯後,都有基金經理人晉身投資大師。凱薩琳的破壞式創新看來與他們神似,卻有長期結構性的展望。投資人正緊盯她的投資清單,看看她能否像特斯拉顛覆通用汽車那樣,也能在資產管理產業顛覆掉先鋒、富蘭克林、巴菲特等老前輩!

(本文作者為紐約大學金融碩士, 曾任金控公司副總經理)

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1240 期 謝謝!)

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