【理財周刊818期封面故事】急流當前 520前操作策略


【寂天英語學習充電報】提供英語會話及實用句型,讓你脫口說出流利英語,不再「看的懂」卻「說不出口」! 想瞭解最時尚、自然的Life Style?輕鬆成為新時代生活達人?【晨星生活元氣報】讓你輕鬆掌握最新生活訊息!
無法正常瀏覽圖片,請按這裡看說明   無法正常瀏覽內容,請按這裡線上閱讀
新聞  健康  財經  追星  NBA台灣  udn部落格  udnTV  讀書吧  
2016/04/28  |  第599期  |  訂閱/退訂  |  看歷史報份
 
 封面故事 研究產業勤練功 口袋名單等時機
 特別企劃 房產投資最佳顧問 高銘頂自許:永遠以客戶利益為優先
 活動快遞 【兒童夏令營】2016小小富翁養成班 早鳥限時優惠85折
 
研究產業勤練功 口袋名單等時機
文.馮泉富
個股劇烈震盪操作不易,五月變數多,市場觀望味濃,在盤勢未明前,仔細追蹤口袋名單是最好的策略,等多頭攻勢再起,再加碼最值得投資的標的。

四月以來的台股走勢,堪稱步履蹣跚。至截稿前,加權指數在8500∼8750已橫盤了約一個月,是外資變心了嗎?由證交所的統計資料顯示,四月一日∼二十二日,外資於台股集中市場仍買超了211.4億新台幣,在櫃買市場(OTC)市場也買超了74億元。顯然,指數無法邁開大步往上再推,代表有相當規模的賣盤供應籌碼,抵銷了外資買盤力道。再由集中市場與OTC的K線型態比較,投資人應可明顯觀察到OTC指數相對加權指數弱勢(截至四月十五日止)。由過去市場參與者的常態分配與上述現象得知,近期國內投資人心態較外資保守許多。

當然,這與五月報稅旺季接近有關,不過目前也很難否認與「市場擔心新總統520演講內容」有關。我們觀察2000∼20125年,近四次總統就職前後加權指數表現,520就職演說前好壞參半,後一周或四周下跌機率高。比較國際股市,雖受到科技泡沫化、金融海嘯以及歐債危機影響,但同期間台股仍較S&P500指數跌幅深,顯示國內政治局勢仍是因素之一。若以政黨輪替的兩次來看,皆是520前上漲520後下跌,市場擔憂政府政策的欠缺一貫性,無可厚非。今年政黨再次輪替,520是否再度轉折向下,投資人不免懷有戒心而裹足不前。

近期新政府就任前,敏感政治議題逐步浮上檯面,包含三月十七日甘比亞與陸建交、三月二十四日博鰲論壇上李克強及張志軍談話、四月七日交通部證實陸客來台人數可能受影響、四月十二日台申請亞投行破局、肯亞政府遣返嫌犯至中國大陸,都為兩岸立場及股市增添不確定性。

外銷訂單最快五月才有機會正成長

回歸基本面觀察,攸關上市櫃整體營收好壞的台灣外銷接單數據,三月外銷訂單366.2億美元,雖年減4.7%,但為2015年十月以來最小減幅,優於預期。未來需密切留意的是對中國大陸接單部分,三月來自大陸訂單已連續十六個月衰退,主因為大陸供應鏈崛起取代我廠商接單空間,包括精密儀器、傳產塑化產品接單不順,現階段只能靠電子與資訊產業苦撐。

目前最令人擔憂的是,經濟部預測四月接單約355至370億美元,仍將低於去年同期水準,可能出現連十三黑紀錄,將打破金融海嘯時期的十二黑,創下外銷訂單最長衰退期,預估接單年增率最快要等五月才有機會轉正。主要原因是全球經濟復甦不夠明顯,面板存在產能過剩問題,筆電需求續減,加上蘋果組裝代工訂單是否拉升仍須持續觀察。

經濟部表示,根據受訪廠商對四月接單看法,業者認為接單金額將較三月略減,年減幅度介於2%∼4%。台灣未來最大的隱憂是競爭力提升速度太慢,根據官方資料顯示,台灣第一季對中國大陸與香港出口衰退15.8%,遠遠高於大陸整體進口下降的8.2%,反映台灣產品在大陸市場競爭力可能出了問題,這是投資人甚至新政府團隊必須正視的局面。

台經院二度下修經濟成長率至1.27%

由於全球經濟景氣復甦緩慢需求疲軟、520後兩岸經貿前景未明、外貿表現衰退,各研究機構紛紛下修了台灣經濟成長預測。行政院主計總處於農曆年後把GDP成長率由2.32%調降至1.47%,元大寶華研究院也從1.93%下修為1.42%,中華經濟研究院則由2.24%下修至1.36%。台灣經濟研究院更二度下修今年經濟成長率(GDP成長率)為1.27%,為國內智庫中最悲觀的預測。

台經院景氣預測中心主任孫明德形容,目前的狀況是「只聽到春燕在叫,但沒看到鳥飛過來」。台經院預估今年第一季經濟成長率約為-0.88%,即使第二季回到1%,上半年經濟仍是「零成長」,而下半年至少要成長到2%,全年經濟成長率才能勉強「保一」,是難度比較高的任務。

資金動能不虞匱乏 彌補景氣基本面不足

目前唯一可以安慰自己的是,影響國內半導體出口的先行指標「北美半導體設備訂單出貨比」B/B值上升至1.15,連續四個月站上代表景氣擴張的1以上,還創下2010年9月以來新高。根據SEMI公告資料顯示,在半導體設備訂單表現部分,三月份的三個月平均訂單金額為13.805億美元,較二月修正後的12.62億美元訂單金額成長9.4%,比去年同期的13.927億美元減少0.9%,訂單年減率已大幅縮小,四月年增率翻正的機率大。

半導體設備出貨表現部分,三月份的三個月平均出貨金額為11.985億美元,較二月減少0.5%,年增率-5.3%,創2014年十二月以來新低是美中不足。另外,工研院產經中心(IEK)公布今年我國半導體產業的趨勢預測,產值年增率預估為2.1∼3.3%,產值可望突破2.3兆元,算是對台灣經濟的重要命脈作了背書。

根據中央銀行公布三月金融情況,M1B年增率6.16%,M2年增率4.81%,再度延續去年九月以來的「黃金交叉」,主要原因是外資持續匯入及新台幣升值,三月外資擴大匯入60.92億美元是一大功臣,讓活期存款成長偏高。綜合一∼三月M1B年增率6.39%,M2年增率5.2%。M1B常被視為股市資金動能,在去年一月急轉向下,低於M2年增率,轉為「死亡交叉」後,一直延續至去年九月才又轉回「黃金交叉」至今。不過央行官員也指出,基本上目前外資、法人股市資金調度靈活,「黃金交叉」意義已有限,但心理面仍有加強信心的效果。

內容為王時代來臨 擁IP者為王

綜合以上總經基本面的研判,大盤加權指數上檔空間可能限縮,陷入整理難以避免。但由於資金面吸引低檔買盤,使支撐有機會墊高,形成大盤區間橫向整理的型態。所以,投資人在操作上只能期待個股表現的小確幸,較難遇見大波段的漲升行情。大盤休養生息之時,也是投資人「研究產業練功養兵」的好機會,先建立未來的口袋名單,不必急於馬上進場,靜待更適當的切入時機。

綜上所述,台灣主要是以電子硬體製造為出口主軸,目前因全球景氣能見度不佳,需求疲弱擴展不易。既然如此,投資人應回頭檢視代表台灣軟實力的產業,在未來投資選股方向將可收事半功倍之效。

2015年十二月中國廣電總局發布「關於大力推進我國音樂產業發展的若干意見」,其中指出將推動「著作權法」的第三次修訂,可見中國將對盜版採取越來越積極的規範,加大對未經授權之IP(Intellectual Property,智財)的打擊力度,並計畫到十三五期末,整個音樂產業實現產值三千億元。未來擁有包括音樂、電影、戲劇的版權者將占優勢。例如,單單「花千骨」一部劇的網路播放量就達到195億次,若加上「武媚娘傳奇」、「琅琊榜」呢?內容為王的時代來臨了。

另外,中國音樂產業佔整體文化娛樂產業產值約8%,是非傳統文化娛樂業中最大的一塊。2014年產值達到550億元人民幣以上,隨著數位音樂的快速發展,正以每年約20%增速成長中。目前中國音樂版權方收益佔整體音樂產值遠低於歐美、日本及韓國。著眼於此,未來音樂版權方的成長空間還非常大。因此,IP目前是中國十分火紅的商機,無論在電視劇、網路劇、電影甚至音樂領域,在各家廠商爭相搶奪IP下,使得IP授權價格去年開始大幅攀升。聯結回台灣的相關產業就值得留意。例如,唱片IP公司華研(8446)、劇本IP公司霹靂(8450)、昇華(4806);內容後製的電影特效製作公司F-VHQ(4803),均值得投資人長線追蹤。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》818期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;歡迎訂閱理財周刊電子雜誌。用對好工具,賺錢很容易《專業財經DVD函授教學

 
房產投資最佳顧問 高銘頂自許:永遠以客戶利益為優先
文.洪寶山
為壓抑不斷高漲的房價,政府繼2011年通過奢侈稅之後,陸續又祭出實價登錄、豪宅稅、不動產持有稅等方法來抑制房價,接著2015年六月又再推出房地合一稅,使得不動產市場在稅負考量下投機需求減弱,交易量大幅下滑。

不過央行在今(2016)年三月二十四日宣布降息半碼、鬆綁特定區域和自然人第三戶房貸管制措施後,市場似乎出現了起死回生的跡象。房市真的止跌了嗎?在政府各項對房市管控的政策之下,房市交易的賦稅制度似乎變得非常複雜,投資人買房又要如何提早做好節稅的規劃?

房屋除了用來自住之外,許多手上有充裕資金的投資人還會靠買賣不動產的差價來累積財富,一買一賣之間除了推高房價外,短時間的炒作也造成了不正常的市場狀況。為此,政府開始針對短期持有的個案課徵奢侈稅,不論交易是否獲利,只要是持有一年以內的房屋交易均課徵15%的稅,持有一年以上、兩年以下則課徵10%的稅,此舉讓投資客紛紛退場,使房市交易回到比較正常的情況。

實價課稅、兩稅合一 抑制投機客

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示,奢侈稅實施幾年下來的成果是市場回歸正常,但房市也差不多被打趴了。高銘頂認為投資就是為了獲利,政府針對獲利課稅才是比較健康的方法,現在的「實價課稅」及「兩稅合一」就是屬於這一種稅制,主要還是希望投資人在投資房地產時可以進行比較中長期的規劃,同時也可以抑制投機者。

沒有任何一個方法可以讓投資人免去應繳的稅負,不過高銘頂說還是可以在不同的作法中選擇稅負最輕的一條路來走。例如,實價課稅最主要是針對獲利的部分課稅,除了扣除買入成本外,其他如仲介費、房屋裝修費等必要成本都可以扣除,儘量減少獲利金額,稅額自然也就降低了。同時高銘頂建議有意避開高稅率的投資人應該在交易前做好規劃,例如採用先租後售的方式延長持有房屋的期間,避免被課徵高額的稅負。

如果一開始就打算做短期投資,高銘頂建議可以用公司的名義來持有不動產,因為公司的營利事業所得稅率是17%,即使加上營業稅也只要繳交22%的稅,而且還不受持有期間的影響。所以就短期投資的稅負來說,以公司名義持有比以個人名義持有划算。

不過,公司的盈餘分配給股東後股東還要繳交所得稅,因此一筆交易是否合算,還需要經過各方面的詳細評估及計算,才能找出相對有利的節稅方法。

蛋黃區需求永遠在 後市不看壞

雖然投資人可以找到許多方法規避政府政策,但房地合一稅對房價還是達到了抑制的效果。高銘頂從過去的交易量來分析,他認為去(2015)年就很明顯感受到交易量的萎縮,以往每年交易件數都在三十∼四十萬件以上,但去年只有二十九萬多件,今年第一季更冷清,商用不動產幾乎沒有大型的交易個案產生。

根據高銘頂的觀察,目前投資人對房市的態度普遍傾向保守,多數投資人認為經過政府的打壓之後房價應該還要再下跌,以至於買方多半持續觀望,而賣方除非是有資金需求或是真的看壞後市,否則也不願意在此時出售房屋。

對於房市未來的走向高銘頂並沒有那麼悲觀,他認為除了過去供給量比較大的蛋殼區(郊區)房價還需要再修正外,蛋黃區的需求永遠都會存在,只要價格稍有鬆動就會有人接手。過去房市熱絡時屋主惜售,投資人在市場上買不到好標的,但在對房市不樂觀的預期下,部分屋主可能會把手中的物件推到市場,買家就有機會買到好標的。

日前政府公布土壤液化潛勢區,大家普遍認為是對房市的一種衝擊,但高銘頂認為,所謂的衝擊應該是心理性而非物理性的,因為房屋地基是打到岩盤而非土壤,與其討論土壤液化的問題,不如討論施工品質的問題,他認為如何確保施工品質、不要發生偷工減料的狀況才是重點。在這方面,一般人會認為要慎選建設公司,但高銘頂表示,更重要的是要慎選營造廠,建議投資人可以針對營造廠過去的聲譽及參與過的建案多做瞭解。

一般人對房屋仲介的印象就是賺取仲介費,以往的確也有很多交易卡在仲介費一直談不攏而使得買賣無法成交的狀況發生。高銘頂表示,商用不動產仲介跟一般房屋仲介不同,相較起來,商用不動產仲介的角色比較像是客戶的顧問,他常跟同仁說,在考慮仲介的利益之前要先照顧好客戶的利益,當客戶的利益被照顧到後,仲介的利益自然就會產生。

業務要能提供專業的投資分析

商用不動產的用途是做為店面或辦公室使用,投資人可能將其出租以收取租金。商用不動產的業務在接觸一個案子時,首先要對標的有足夠的瞭解,必須發揮自己的專業能力及判斷力,事先做好所有的投資分析,針對如市場行情及投資報酬率等項目,對客戶提出充分的說明,以專業的分析判斷能力來贏得客戶的信任。

有些賣家為了製造「高租金投報率」的假象,會以假租客及假租約誘騙買家上鉤,待成交後不久房客旋即退租,買家根本無法以原本認知的租金價格再找到租客。如果商用不動產業務對市場行情不夠瞭解,又沒有事先花功夫多做研究調查,很可能會讓客戶落入這樣的交易陷阱之中。

所有商用不動產投資人都想知道自己的投資何時可以回本,所以商用不動產業務除了對目前市場狀況的掌握與瞭解外,也要有分析市場走向的能力,不但要確保標的物可以提供買家穩定收入,還要為客戶分析未來市場行情,並預估屆時標的是否容易售出以及會有多少獲利。

「第一太平戴維斯」的客戶中有許多都是專業的投資機構,國內某知名壽險業到比利時買大樓時也是透過第一太平戴維斯仲介。仲介公司提供給客戶的數據資料會經過客戶的專業團隊層層審核評估,商用不動產業務如果無法提供專業且具參考價值的資料,很難獲得專業投資機構的信任,更不用說與之達成交易。

商用不動產安全性 四點考量

近幾年國人到海外置產風氣盛行,高銘頂表示,到海外置產不能只考慮租金報酬率,更重要的是本金要能拿得回來,所以投資海外房地產建議還是以相對先進且穩定的國家為主,避免投資受到政治或經濟的衝擊而導致血本無歸。

高銘頂認為,投資商用不動產,首先要考量的就是要有持久穩定的租金收益;其次是要瞭解投資物件的租金與當地行情是否背離;第三是考慮這樣的租金報酬率是否能夠接受;就長遠來講還要考慮投資期間長短,想脫手時是否賣得掉。如果能夠通過以上四點評估,原則上就屬於相對安全的投資案。

對於自己能夠有今天這樣成功的工作表現,高銘頂認為最重要的是他有專業背景做後盾;第二是他永遠堅持站在客人的立場去想事情,在接每一個案子時都會假設自己是業主,先替客戶把該想的事情想清楚,並且永遠以客戶的利益為優先。高銘頂重申:「在考慮仲介的利益之前要先照顧好客戶的利益,當客戶的利益被照顧到後,仲介的利益自然就會產生。」

高銘頂

現職:第一太平戴維斯總經理

學歷:政治大學地政系、加拿大皇家大學EMBA

專長:超過15年專業不動產估價經驗,擅長分析與診斷各類型不動產投資評估以及經營管理與處分策略,客戶包括國外及國內法人投資機構

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》818期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;歡迎訂閱理財周刊電子雜誌。用對好工具,賺錢很容易《專業財經DVD函授教學

 
【兒童夏令營】2016小小富翁養成班 早鳥限時優惠85折
※理財周刊818期更多精采文章:

◎封面故事>研究產業勤練功 口袋名單等時機
◎理財我最大>房產投資最佳顧問 高銘頂自許:永遠以客戶利益為優先
◎洪寶山發行人語>善用科技
◎房地產會客室>善用餘(空)屋可加速解決居住需求
◎莊世金會計師談理財>健保卡嘛ㄟ通!報稅季五大要點看過來
◎專訪立法委員余宛如>新女力崛起!余宛如談新創企業為何活不下去?
◎90業務LINE>經營名為自己的公司 業務菜鳥網路行銷術
◎金融櫥窗>銀髮浪潮襲來 五招擺脫「下流」生活
◎產業追蹤>鋼價猛漲 上游受惠下游無感
◎健康你我他>健康減重so easy─益生菌減肥法

�【兒童夏令營】2016小小富翁養成班 早鳥限時優惠85折

�最安全的空點搶反彈點在?

 
 
本電子報著作權均屬「聯合線上公司」或授權「聯合線上公司」使用之合法權利人所有,
禁止未經授權轉載或節錄。若對電子報內容有任何疑問或要求轉載授權,請【
聯絡我們】。
  免費電子報 | 著作權聲明 | 隱私權聲明 | 聯絡我們
udnfamily : news | video | money | stars | health | reading | mobile | data | NBA TAIWAN | blog | shopping