書名：《金錢的才能》
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在資訊氾濫的網路時代，許多人單純透過網上資訊，根據別人的價值觀，選擇自己不喜歡的工作、揹著沉重的貸款買嶄新的房子；在資金不多時急著投資、期待短期回報，卻忘了先投資自己……對金錢的狹隘視野，只會導致理財上的惡性循環。日本暢銷作家、自身也是億萬富翁的午堂登紀雄，曾在短短一年之內，將70萬日圓（約新台幣20萬）的積蓄，轉化為3億日圓（約新台幣8000萬）的資產。他將在書中用親身經歷，分享幫助他賺進千萬財富的5種關鍵能力
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然而，這些「常識」真的正確嗎？它們真的有助於我們的理財決策，還是會變成我們投資路上的陷阱呢？
作者介紹：午堂登紀雄，1971年生於日本岡山縣，日本中央大學經濟學系畢業，美國註冊會計師。
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到底要買房還是租房？
要買房還是租房的討論，因為牽涉到每個人的價值判斷，所以無法斷定哪種選擇較佳。
這一節筆者想從「金錢的才能」這個視角出發，以經濟合理性對這個議題來做一番思考。
要把房子當作具有經濟價值的不動產來思考的話，首先得把「所有」和「利用」分開來看。
因為在這個時代，人們已經不太可能一輩子都住在相同的地方了。我們可能會換工作，遭遇到自己任職的公司被併購，或公司大樓面臨拆遷、移轉等事情。
隨著孩子出生、上學、獨立等不同的人生階段，我們對房子的空間配置、大小以及地點的需求，也會有所改變。
人生之中，會有想住得離公司近一些，以便縮短通勤時間、把心力集中在工作上的時期。也會有想住在郊外的自然環境中，或者在國外養育孩子的時期。
一旦自己的喜好改變了，穿搭的風格也會改變。就像人們會配合T P O 來改變自己的服飾和髮型那樣。
事實上，既然人生中的T P O都會改變了，那麼還抱著「因為我住在那裡，交通上有困難」、「從家裡出發不太方便」之類的想法，只會讓自己受到居住環境的制約，限縮了生命中可能出現的選項。
為此，首先我們要改變自己的認知，給「住處」一個新的意義：為了「最佳化」自己的經濟活動和生活風格，而必須積極去做選擇的東西。
選擇租房就是選擇自由
為了讓自己能積極地挑選住處，最輕鬆的方式莫過於租屋了。
我有一位當老闆的朋友，他每個月會花數百萬日圓，來支付在六本木新城和東京中城 Residences的租屋費用。
為什麼他願意這麼做呢？因為他想替自己打造一個能集中精神來工作的環境。
若是買房子的話，還有需要辦理的手續，但租房的話，即刻就可以入住了。而且既不用出席管理委員會的會議，也省掉了支付固定資產稅的煩人事。要是公司的業績衰退了，那麼就換到租金較便宜的地方即可。
我的友人中，還有一位趁著孩子滿兩歲時，在長野縣 租了一棟獨棟房並移居到當地。因為他希望孩子到上小學為止，能在大自然中成長。為此他還離開公司，成為一名自雇者。
除了上述這些原因外，只要覺得房子的設備老舊不好用了，對租屋者而言，無須重新裝潢整修，搬個家問題就解決了。
要是住處附近有可疑人士出沒、治安不佳，或是因都市開發導致交通的便利性變差了，也能立即應對。
因此可以說，選擇租屋就是「選擇自由」。
把不動產變成有金流的資產
租屋的缺點，在於得繳納房租，應該有不少人覺得把錢拿來付房租挺可惜的吧。
話雖如此，也有很多人因為買了房子，反而限制了自己的行動範圍。
之所以會發生這種事情，是因為許多人都以「新屋」、「空間寬敞」、「自己買得起」以及「價格還算便宜」，做為購屋的條件。
我認為購屋時，應該兼顧「資產形成」 與「移動自由」，這樣最為理想。
重要的是去認清「不動產的根本價值」，然後才做選擇。
不動產的根本價值除了「住得舒服」外，還有「能高價租出去」及「可以賣個好價錢」。從結果來看，所謂具經濟價值的不動產，要的就是「收益性」和「變現性」這兩個條件而已。
「付房租很不划算，買房才會形成資產」，只因為房仲業者這樣一句話就被說動的人，對業者來說實在是絕佳的推銷對象。
另外，面對一些不去動腦思考的顧客時，使用像是「充滿綠意」、「適合孩子的成長」、「體面大氣」、「有品味」、「高品質」等抽象的詞彙，或「耐震」、「電氣化」、「外部隔熱」等強調功能面的字詞，更能打動他們。
就算是價值很低的物件，只要使用些廣告的手法，就能輕易實現對高價的正當性訴求。
以上這些，是只要站在賣方的立場來思考，就能立刻明白的事。
只要是地點條件良好，價格也與市場相符的物件，就算不用一堆話術來推銷，想買或想租的人仍會絡繹不絕。
然而如果一個物件缺乏資產價值的話，就只能用聽起來好像很棒的抽象形容詞，或該物件所具有的功能性來粉飾門面了。
當然，若這些物件能「高價租出去」或「賣個好價格」的話，還可以另當別論，然而事與願違的例子卻相當多。
地段好壞，比房子本身更重要
那麼什麼樣的物件能「高價租出去」或「賣個好價格」呢？先決條件，是得有「願意出高價來租屋」以及「願意出高價來購屋」的人才行，亦即物件需要位於具有人氣的地段上。
不論是能高價租出或售出，成立的條件都必須是「這裡是高收入者想住，或已經在這裡生活的地區」。如果物件沒有位在租金和買賣金額都高的優質地段，那麼談什麼資產價值都只是空話而已。
正因如此，你要了解，比起挑選物件更優先的，應該是挑選地段。
之所以這麼說是因為，當你在今後將走向衰退的地段買了一棟優質的房子時，就已經預告了不會有人來向你租屋或買房的。
在沒有發展前景的地區購屋的話，不但房子的資產價值會減少，還得背負風險，可能付出了數千萬日圓，卻只換來一堆不值一文的水泥。
有歷史且都市機能完備的，才是好地段
這裡讓我們來看看街區形成的歷史，以及有哪些人在那裡生活吧。
以東京為例，提到高收入者所聚集的地區，最有名的當屬惠比壽、代官山、麻布、六本木、中目黑、青山、神宮前、番町等地。偏郊區的則有二子玉川、自由之丘、田園調布等地。
這幾個地方的共通點在於，不只聚集了充滿多樣性的年輕族群，已組成家庭的人也能安居於此，是兼容並蓄又成熟的區域，因而能成為人人都嚮往的生活空間。
正因為符合了離職場近、飲食和購物方便（到折扣商店買東西，在上述地方不算是「購物」），在生育、養小孩、醫療、教育、文化、遊憩等所有領域，都能提供高水準的都市機能，所以有錢人才會趨之若鶩。
從教育的面向來看，如果房子買在學習風氣不佳的地區，可能會對孩子的升學產生負面影響。若因此打算送孩子去上私立學校的話，又得增加一筆開銷。
如果是初到一個新的地方，不妨先租房子，在當地住上一段時間，等確定了該地的環境是否能住得舒服後，再來考慮買房會比較合適。
這裡要再強調一次，買不動產就等於「買一個生活圈」。如果你想活用不動產這項資產的經濟價值的話，就要把房子買在租金和價格都高，也就是高收入的人喜歡的地區才行。
雖然很貴是理所當然的現實，但考慮中古屋也是一個可行的選項。
與其買新房，不如挑中古屋
新公寓和新車一樣，只要有人入住，價格瞬間就會掉了一成左右。原因在於，新房子會把地產開發商的利益也算進去，而中古屋則沒有這項費用。也就是說，要價三千萬日圓的公寓，一入住就相當於瞬間損失三百萬日圓的本金。
如果是金融商品發生連本金都賠掉的事情，肯定會引起軒然大波。然而手頭上的不動產就算價格暴跌，我們卻能老神在在，原因在於我們用眼睛看不到損失。
如果想避免資產價值的損失，那麼中古屋是比較合適的選擇。
買中古屋然後再自己裝修，所花的費用會比買新屋便宜二到三成。
當然購屋前還是得先確定，想買的物件是否符合昭和五十六年（一九八一年）以後制定的「新耐震基準」 、管理委員會是否有在運作，以及管理費 是否有合理的積累。就算在東京都的中心地區，其實還是有不少價格合理的中古屋。
「想買漂亮的新屋」、「想買大房子」，會以這些理由來挑選房子的只有兩種人，一是有錢人，一是與資產價值無緣的人。
有房之後，應該思考的資產重組
想要知道自己家的資產價值其實很簡單。
只要到附近的不動產公司諮詢「我家現在要賣的話，能賣多少錢」、「我家想要租給人的話，能租多少錢」就可以了。
不動產本身其實並非資產，唯有當它能產生金錢利益時才能稱之為資產。
在日本，有「土地傳不過三代」一說，因為日本的遺產稅很重，有的人因為不肯脫手祖先們傳下來的土地，而選擇在自家裡輕生。
我認為日本因人口減少加上景氣低迷，將會出現大量的中古屋流向市場。而原本住在郊區的人，會因追求便利的生活，而往東京都的中心集中。
也就是說，那些受歡迎的地區雖然可能會遭遇一時的低迷，但仍會重新站起來。只要所在的位置好，就算房子舊了一點，還是能維持一個好的價格。
相反的，那些位在郊區的物件，價格卻仍有進一步下跌的可能性。
對已經有房子的人來說，可以試著分辨「不動產」和「資產」的差異，賣掉沒有辦法生財的房子，購買可以賺錢的物件，藉此來達成資產的重組。
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